Is beleggen in vastgoed nog interessant met alle aangekondigde wet- en regelgeving?

Deze vraag houdt menig belegger de laatste maanden bezig. De markt is altijd in beweging, maar zo dynamisch als het afgelopen half jaar heb ik het niet eerder meegemaakt. En ik draai toch al ruim 15 jaar mee in het vastgoedwereldje. Ik kan helaas geen antwoord geven op de vraag of beleggen in vastgoed nog interessant is. Het antwoord is namelijk voor elke belegger anders. Iedereen heeft een andere risicobereidheid, rendement, looptijd, diversificatie voor ogen voor zijn portefeuille. Dus elke belegger zal een dergelijke afweging ook zelf moeten maken.

Vanzelfsprekend kan ik wel mijn visie op de markt delen. En op de aangekondigde plannen van onze woonminister Hugo de Jonge en waar ik nog kansen zie in de markt. Ik geloof namelijk dat er in ELKE markt kansen zijn. Alleen zal je soms wat beter moeten zoeken of je strategie moeten aanpassen aan de ontwikkelingen in de markt. In mijn ogen is beleggen in vastgoed nog steeds interessant.

Verhoging overdrachtsbelasting
Laten we eerst eens kijken wat wij als beleggers recentelijk al over ons heen gehad hebben. De overdrachtsbelasting is per 1 januari 2022 al verhoogd naar 8%. En gaat binnenkort nog verder omhoog. Volgens eerdere plannen naar 9% maar volgens de laatste plannen zelfs naar 10,1%.
Dit is natuurlijk een forse verhoging maar dit zou mij als belegger niet weerhouden. Ik beleg zelf namelijk voor de lange termijn in vastgoed. Daarom ben ik vooral op zoek naar panden waar een gezonde cashflow te realiseren is voor rendement op de lange termijn. Ik smeer deze eenmalige kosten dan ook uit over een langere periode. Hierdoor is het drukkend effect op mijn rendement niet eens zo groot.

Overigens was de overdrachtsbelasting ‘gewoon’ 6% toen ik in 2006 en 2007 mijn eerste panden kocht. Als je het daarmee vergelijkt dan valt het 15 jaar later nog best mee. Beleggers zijn na de kredietcrisis gewend geraakt aan het lage 2%-tarief.

Opkoopbescherming
Wat ook al een paar maanden speelt is de opkoopbescherming. Deze wordt in steeds meer steden ingevoerd. Persoonlijk denk ik dat het vooral het verleggen van de ‘problemen’ is. Beleggers zullen uitwijken naar andere steden of dorpen en daar hun portefeuille verder uitbreiden. Overigens moeten de gemeenten wel kunnen onderbouwen dat de prijzen voor starters hoog zijn opgelopen. En dat dit komt door de inmenging van vele beleggers op de lokale vastgoedmarkt. Ik verwacht daar wellicht nog wel wat interessante ontwikkelingen. Zeker de gemeenten die hun hele gebied hebben aangewezen voor de opkoopbescherming en geen onderscheid hebben gemaakt in de wijken waar beleggers het meest actief zijn.

Ben je namelijk eigenaar van een koopwoning in dergelijke gemeentes dan kan het ook financieel voor jou flink nadelig uitpakken. Het is toch jammer als je bijvoorbeeld in Amsterdam woont en je woning wil gaan verkopen. Door de opkoopbescherming in de gehele stad kunnen beleggers niet meer mee bieden op je woning. Het zou daardoor zomaar kunnen dat je woning bijvoorbeeld ineens 50.000 euro minder oplevert. Ik vraag mij hardop af of alle huiseigenaren het dan nog steeds prima vinden dat ze 50.000 euro mislopen voor de verkoop van hun woning. Omdat ze een starter geholpen hebben aan een eerste huis.

Overigens kunnen investeerders deze opkoopbescherming veelal ook omzeilen. Vaak geldt het namelijk niet voor transformatiepanden, dus bijv. een winkel of kantoor wat je ombouwt naar appartementen. Ook voor panden die verhuurd worden op moment van verkoop geldt het niet. Die mag je na transport gewoon blijven verhuren. De waarde van verhuurde panden in gebieden met opkoopbescherming is dan ook positief ontwikkeld de afgelopen maanden.

Beperking huurverhoging
Verder gaat de overheid zich ook steeds meer bemoeien met de huur die je voor een woning mag vragen. Zo heeft de overheid in 2021 vastgesteld dat je woningen in de ‘vrije’ sector nog maar mag verhogen met de inflatie + 1 %. Toen de regering die wet aannam hadden ze waarschijnlijk niet voorzien dat de inflatie een jaar later naar dik 10% zou schieten. En om nu een huurverhoging van 11% aan te kondigen, das wel erg hoog. Dus is de overheid van mening dat er ingegrepen moet worden. Den Haag wil de huurverhoging weer anders gaan regelen om excessen bij hoge inflatie tegen te gaan.

Regulering middenhuur
Echter, de aangekondigde maatregel die met stip het meeste stof heeft doen opwaaien onder beleggers is toch wel de wens van De Jonge om de liberalisatiegrens op te trekken en de middenhuur te reguleren.
In het kort uitgelegd heb je in Nederland een puntensysteem, het Woning Waarderings Stelsel (WWS).

Elke woning levert een aantal punten op, afhankelijk van energielabel, WOZ-waarde, afmeting en uitvoering onder andere. Hoe meer punten, hoe meer huur je mag vragen. Bij woningen tot 141 punten val je in de sociale sector en is de huurprijs bepaald die je mag vragen. Huurders kunnen in dat geval mogelijk ook in aanmerking komen voor huurtoeslag. En als je teveel huur vraagt kunnen ze naar de huurcommissie stappen.
Boven de 141 punten valt je woning in de vrije sector. Dat betekent dat je als verhuurder vrij bent om een huur te vragen die jij marktconform of reëel vindt. Huurders hebben in dat geval geen kans bij de huurcommissie om hun aanvangsthuur naar beneden bij te laten stellen.

Veel beleggers hebben de afgelopen jaren bijvoorbeeld 1 of meerdere appartementen gekocht en hebben met wat aanpassingen (bijv. betere isolatie of een HR CV-ketel) deze woningen in de vrije sector gekregen. Laat zeggen dat ze hun appartementen naar 150 of 160 punten gebracht hebben. Daarmee staat het ze vrij om de woning bijvoorbeeld voor € 1200,- te verhuren. Daarop hebben ze ook hun rendementsberekeningen gemaakt en hun financiering aangetrokken.

Nu wil Hugo de Jonge die grens tussen sociale huur en vrije sector optrekken, naar € 1.000 tot € 1250,-. Echter het appartement met 160 punten uit bovenstaand voorbeeld mag dan ineens nog maar voor € 872,62 verhuurd worden. Een stuk lager en daarmee zou je als belegger zomaar ineens met een verliesgevende belegging kunnen zitten.

Het betreffen vooralsnog enkel voorgenomen plannen en de uitwerking is nog niet bekend. Mocht deze regeling aangepast worden dan gaan er in ieder geval een heel aantal woningen terugvallen vanuit de vrije sector naar de sociale huur. Dat zal zeker ook gevolgen gaan hebben voor de markt. Dat beleggers bijvoorbeeld hun appartementen gaan verkopen waardoor er nog minder aanbod huurwoningen beschikbaar is.

Mismatch tussen vraag en aanbod
Nederland klaagt wel dat starters geen kans maken op de woningmarkt, maar ook voor huurders valt het vaak niet mee om een woning te vinden om te huren. Ook voor de huurmarkt geldt namelijk dat de vraag vele malen groter is dan het aanbod. Als er van dat schaarse aanbod aan middenhuur woningen ook nog eens een groot deel weg gaat vallen dan worden de uitdagingen in dit segment van de markt nog groter.

Waar we het allemaal wel over eens zijn in Nederland is dat er een groot tekort aan (betaalbare) woonruimte is. Zowel voor kopers als voor huurders is er veel te weinig aanbod. Ik ben echter van mening dat de politiek op dit moment de plank volledig misslaat. Het scoort natuurlijk makkelijk bij een grote groep kiesgerechtigden om beleggers het boetekleed aan te trekken. Vergeet echter niet dat het vaak beleggers zijn die bijvoorbeeld een winkel ombouwen naar 5 appartementen. Of een kantoor ombouwen naar woonruimte. Beleggers kunnen en willen juist graag een onderdeel van de oplossing zijn! Het zijn de beleggers die daarbij hun nek uitsteken, miljoenen aan risico lopen en daar vervolgens geen sluitende begroting meer voor kunnen maken.

Op 14 juli kwam het CBRE met dramatische cijfers naar buiten. Het beleggingsvolume voor woningen is naar een nieuw dieptepunt gezakt. De voornaamste reden is “de dreigende regulering voor het middeldure huursegment. Dit heeft direct impact gehad op het beleggingsvolume van nieuwbouwhuurwoningen. De afgelopen zeven jaar kwam het slechts twee keer eerder voor dat het beleggingsvolume voor nieuwbouw zo laag uitviel als dit kwartaal. De verwachting van CBRE is dat deze dreigende regulering samen met de hoge bouwkosten een halt roepen aan een groot aantal nieuwbouwontwikkelingen. Simpelweg omdat het financieel onhaalbare projecten worden. De impasse die volgt zal tot een terugval in het beleggingsvolume leiden en daarmee de bouwproductie“, aldus CBRE.

Ik heb al beleggers gesproken die hun bouwplannen in de ijskast hebben gezet. Bouwkosten zijn enorm gestegen, de kosten voor energie schieten omhoog. Wil je echter verduurzamen dan zijn de materialen op korte termijn niet leverbaar. Personeel wat de verbouwingen realiseert is zeer schaars. De rente schiet als een raket de lucht in waardoor je financieringslasten enorm omhoog gaan. En als je dat allemaal wel hebt kunnen oplossen, en je hebt een aantal mooie appartementen gerealiseerd, dan mag je daar dadelijk alleen nog maar de puntenhuur voor vragen. Waarmee het rendement al snel negatief wordt. Logisch dat je een transformatie dan afblaast.

17 nieuwe woningen van de baan
Door de huidige aangekondigde plannen van De Jonge hebben wij een transformatie van winkel naar 14 appartementen afgeblazen. Een ander pand waarbij we middels een splitsing 3 nieuwe appartementen zouden realiseren is ook in de prullenbak gegooid. Ik had graag een bijdrage kunnen leveren aan de wooncrisis doordat ik juist 17 woningen zou toevoegen aan de woningvoorraad. Nu krijg ik het simpelweg niet rendabel rond gerekend en zou er maandelijks veel geld bij moeten. En zo heb ik ook een belegger gesproken die een kantoor zou transformeren naar 192 woningen wat niet doorgaat. Van alle beleggers die ik gesproken heb zijn er bij elkaar opgeteld al meer dan 1500 nieuwe woningen/appartementen die nu niet meer doorgaan. Beleggers geven de onzekerheid en regelgeving die De Jonge wil opleggen aan als reden. Dat beeld werd dus eerder vandaag bevestigd door het CBRE.

Kansen zijn er nog volop
Is het dan allemaal kommer en kwel? Nee hoor, zeker niet! Ik denk namelijk dat er in elke markt goede kansen liggen. En daarom is beleggen in vastgoed zeker nog interessant. Wetende welke plannen er allemaal zijn aangekondigd is dat juist het segment waar ik nu tijdelijk even minder of geen nieuwe aankopen doe. Te grote onzekerheid over de huur die straks gevraagd mag worden is daar de reden van.

Maar als je bijvoorbeeld investeert in sociale huurwoningen, dan heb je geen probleem met het optrekken van de puntenhuur. De woningen vallen namelijk al in de sociale sector. En dat geeft meer voordelen. De huren zijn laag, huurders krijgen vaak huurtoeslag dus zitten netto voor een heel laag bedrag te huren. Dat betekent goede betaalbaarheid en weinig tot geen huurachterstanden.

Ook verhuizen huurders vrijwel nooit omdat ze goedkoop wonen. Dus de leegstand is vrijwel nihil. Het verschil tussen markthuren en puntenhuren is bij dergelijke sociale woningen ook een stuk kleiner. Daardoor wordt ook het risico op een zaak bij de huurcommissie heel klein.

Daarom hebben we vorig jaar enkele kleinschalige appartementencomplexen met sociale huurwoningen toegevoegd aan onze portefeuille. Deze woningen geven nu de minste zorgen, met alle aanstaande plannen van De Jonge. Wij hebben deze woningen met name in ‘krimpgebieden’ gekocht, aangezien de aankoopsommen hier nog relatief laag zijn. Daardoor zijn de aanvangstrendementen nog relatief hoog. We kunnen dan ook net wat meer renteverhoging opvangen omdat we wat meer speling hebben ten opzichte van panden in bijvoorbeeld de randstad of grote steden. Zo blijft beleggen in vastgoed dus nog interessant.

En De Jonge heeft onlangs nog gezegd dat we in Nederland geen krimpgebieden meer hebben. Er is namelijk overal een woningtekort. Wat je ziet is bijv. dat de bevolking wellicht licht krimpt in een gebied, maar de vraag naar woonruimte toch stijgt. Dit komt bijvoorbeeld doordat het percentage mensen wat alleen woont al jaren aan het stijgen is.

Conclusie
Concluderend zie ik nog meer dan voldoende kansen in deze markt. Echter, met de huidige ontwikkelingen kan informatie snel weer achterhaald zijn. Daarom is het goed om te zorgen dat je op de hoogte bent en blijft. Eén van de manieren die daaraan kunnen bijdragen is de Vastgoed Masterminddag. Deze dag, volledig in het teken van vastgoed, organiseren we tweemaal per jaar. De leerzame dag is voor zowel startende als ervaren vastgoedbeleggers erg interessant. Ook voor iedereen die overweegt om in vastgoed te investeren is de dag aan te bevelen. Je leert veel beleggers en experts uit het vakgebied kennen en gaat naar huis met een rugzak vol actuele kennis. Hierdoor blijft beleggen in vastgoed dus interessant.
1 oktober is de volgende Vastgoed Masterminddag. Tot 15 augustus geldt er nog een speciale Early Bird Ticketprijs, check ons aanbod hier. 

Binnenkort vertel ik jullie meer over onze nieuwe plannen voor een vastgoedfonds. Hierbij gaan we met een klein aantal van 30 tot 35 participanten een portefeuille samenstellen in bovengenoemde kansrijke beleggingen.

Heb je vragen of opmerkingen over bovenstaande, ik hoor het graag van je. Je kan mij bereiken via mail: mark@vastgoedbegeleider.nl of een whatsapp op 06-47140868.

Met vastgoede groet,

Mark
De Vastgoedbegeleider