Het is kommer en kwel op de vastgoedmarkt! Massale uitpondgolf aan de gang, beleggers verkopen massaal hun woningen. Er is geen rendement meer te maken in Nederland en zowel particuliere investeerders als pensioenfondsen en grote institutionele buitenlandse beleggers vertrekken één voor één uit Nederland.
Zo gaat het Zweedse Heimstaden ruim 2500 woningen verkopen en ook het Canadese Eres gaat 6900 woningen in Nederland verkopen. Hiermee zal de huurwoningmarkt nog verder krimpen en het aanbod nog verder opdrogen. De aanpassing van box 3 maakt het voor die vele particuliere beleggers vrijwel onmogelijk om nog rendement te maken op Nederlands vastgoed!
Vijf Redenen Waarom Beleggers Twijfelen aan de Nederlandse Vastgoedmarkt
Bovenstaande zinnen zouden vrijwel allemaal de kop kunnen zijn van een krantenartikel. Sterker nog, een aantal is de kop geweest van recente krantenartikelen. Er wordt van alles geschreven over de slechte staat van de vastgoedmarkt in Nederland en ik geef je graag de vijf redenen waarom veel beleggers denken dat investeren in de Nederlandse markt niet meer rendabel is.
1. De Gestegen Hypotheekrente
De afgelopen 1,5 jaar is de hypotheekrente omhoog geschoten als een raket. Zowel voor huiseigenaren als voor vastgoedbeleggers en investeerders. Waar ik in januari 2021 nog een vastgoedhypotheek passeerde op 2,95% voor 5 jaar vast zou ik nu bij dezelfde bank met dezelfde Loan To Value een rente betalen van 6,80%, meer dan een verdubbeling dus! En dat heeft een groot drukkend effect op je rendement natuurlijk. Allereerst betaal je meer dan twee keer zoveel rente per jaar, maar ook je financieringscapaciteit wordt hierdoor beperkt. Je kan namelijk minder lenen omdat je vanuit de huur minder vaak je financieringslasten kan betalen.
Dus naast dat je meer betaalt kan je vaak ook nog eens minder lenen. Alleen zie je nu in de markt de aanvangsrendementen ook oplopen. Dus als ik nu iets koop, dan koop ik tegen een veel beter rendement in dan twee jaar geleden. Daardoor kan ik de hogere rente nog steeds betalen vanuit de huurstroom en dus een rendement realiseren.
En wat als je nu een pand koopt met bijvoorbeeld 9% rendement en 6,5% rente…en stel de rente gaat de komende twee jaar zakken met 1 of 1,5% terug naar 5 of 5,5%. Dan heb je ineens een veel beter rendement te pakken. Ik zie hier dus echt nog wel kansen in de Nederlandse markt. Ik zou de rente zelf alleen niet al te lang vastzetten, zodat je mee kan bewegen mocht de rente gaan zakken, wat overigens wel de verwachting van de banken zelf is.
2. De Nieuwe Overgangsregeling van Box 3
Veel particuliere beleggers hebben hun panden in box 3 aangehouden. Dit was jarenlang de pretbox en vrijwel geen enkele vastgoedbelegger betaalde in zijn box 3 enige belasting omdat de regels zo ontzettend gunstig waren. In 2027 komt er een nieuw belastingstelsel voor box 3 is de planning. Hoe dat eruit gaat zien is nu nog niet helemaal duidelijk, maar de fiscus wil vastgoed gaan belasten op basis van daadwerkelijk rendement en bij verkoop ook nog een belasting over de gerealiseerde overwaarde, de vermogenswinstbelasting.
Dat we dus als belegger flink meer gaan betalen in box 3 is denk ik wel duidelijk. Nu is er tot die tijd een overgangsregeling waarbij de fiscus rekent met een forfaitair rendement, te weten 6,17%. Je schulden mag je echter maar tegen 2.57% meenemen in je box 3. Daar ligt juist een kans denk ik. Als je namelijk vastgoed koopt met een relatief lage woz-waarde en hoge markt/taxatiewaardes dan kan je nog best wat panden vinden waar je dus meer hypotheek (op bijv. 70% LTV) kan verkrijgen dan de WOZ-waarde. Hierdoor kan je in je box 3 dus wel wat stappen ondernemen om onder de vrijstelling van 57.000/114.000 te komen.
Overigens denk ik zelf niet dat de huidige overgangsregeling overeind blijft. Bij het kerstarrest is namelijk specifiek gesproken over alle vermogensbestanddelen in box 3 en dat deze niet met een forfaitair rendement belast mogen worden en vervolgens gaat de fiscus het vastgoed in box 3 forfaitair belasten. Ik voorzie dan ook dat dit wellicht nog wel eens naar de kant van de belegger op kan vallen! En als je nu dus wel je portefeuille verder uitbreidt, dan ben je dadelijk de spekkoper die op het juiste moment instapte.
3. Wet Middenhuur (Hugo de Jonge)
De aangekondigde nieuwe wet van Hugo de Jonge waarbij de grens tussen sociale huur en vrije sector flink wordt opgetrokken. Hierdoor komen veel, vaak wat kleinere, appartementen niet langer in de vrije sector en dat zou betekenen dat de overheid, middels de puntentelling, bepaalt welke huur jij als belegger mag vragen voor je woning. De grens ligt nu net boven de € 800,-. Daaronder heb je het over de sociale sector en mag je maximaal de huur vragen die hoort bij de puntentelling van de woning, erboven is het vrije sector en mag je vragen wat je wil. De grens van de vrije sector wil Hugo nu optrekken naar 187 punten, ongeveer € 1100,-. Daarboven blijft het vrije sector, eronder ontstaat de middenhuur. En ook hiervoor geldt dat de punten van je woning bepalen wat de huur is die je mag vragen.
Dat kan dus betekenen dat woningen die je in bezit hebt straks verplicht een lagere huur krijgen, als de wet wordt aangenomen! En dat is natuurlijk nog maar de vraag. Deze maand zijn er verkiezingen dus we weten nu nog niet of het nieuwe kabinet de wet uberhaupt wel aanneemt. Zelf zie ik nu juist kansen hierin! Als je nu iets aankoopt, dan kan je dus al rekening houden met de mogelijke plannen.
Zo hebben wij onze transformatie in Tilburg zo ingestoken dat we met appartementen van 50m2 toch boven de 187 punten blijven als de wet in de huidige vorm wordt aangenomen. En hierdoor blijven mijn panden Hugo-proof. Dat betekent dat ik nu extra geïnvesteerd heb in verduurzaming van de nieuwe appartementen, die dadelijk allemaal label A++/A+++ hebben.
4. Verbod op Tijdelijke Huurcontracten
Deze zomer is er een nieuwe wet aangenomen waarmee tijdelijke huurcontracten verboden worden. Persoonlijk bood ik mijn huurders altijd eerst een contract voor (meestal) 1 jaar aan waarna het contract automatisch overging in een contract voor onbepaalde tijd. Ik heb slechts eenmaal een contract NIET door laten lopen in onbepaalde tijd.
Als verhuurder wil ik graag weten wie ik als huurder in huis haal en daarom wil ik eerst een tijdelijk contract zodat ik weet wat voor vlees ik in de kuip heb. Dat is binnenkort dus niet meer mogelijk. Dat betekent dat ik waarschijnlijk op een andere manier en aan een andere doelgroep ga verhuren omdat ik niet een te groot risico wil lopen.
Er wordt nu al fors meer verhuurd aan expats en internationale studenten. Die gaan meestal na een bepaalde periode weer terug naar hun land waardoor ik weer de beschikking krijg over mijn pand. Daarnaast merk ik dat mijn huurstroom hoger wordt omdat expats meer huur voor een woning willen betalen. Dus wederom een regeling van de overheid die averechts effect heeft en niet zorgt voor meer woningen voor huurders.
5. De Huizenprijzen Gaan Dalen
Dit is de afgelopen anderhalf jaar ook veelvuldig geroepen. En dit is ook al ten dele uitgekomen. De gewone koopmarkt is wel iets gezakt maar is inmiddels al weer 4 maanden op rij elke maand licht gestegen.
Daarmee lijkt de trend alweer te draaien en panden meer waard te worden. Voor beleggersvastgoed is het wel iets anders. Daar is wel fors wat waarde van de panden afgegaan, wat met name komt door de hoge rente, waardoor beleggers dus minder willen betalen voor een beleggingspand . Taxatie die 25-30% onder de waarde van 1,5 jaar geleden liggen zijn geen uitzondering. Maar voor mij is dat juist een reden om te kopen!
Dat betekent dat ik met een mooie korting kan instappen terwijl als de rente ook maar even durft te gaan zakken de waarde waarschijnlijk weer snel zal oplopen. Bij beleggingsvastgoed is er namelijk een hele sterke correlatie tussen de waarde van het pand en de hypotheekrente. Als de rente daalt, dan stijgt de waarde van het pand. Nu kan je dus nog met korting kopen, en als de rente dadelijk zou gaan dalen dan pak je al heel snel een stukje waardestijging.
De Toekomst van de Vastgoedmarkt
Ik zie vooral kansen in de markt. En ik sta daar gelukkig niet alleen in.
Op aanstaande Vastgoed Masterminddag komen er meerdere sprekers uit de vastgoedmarkt in Lieshout om hun kennis te delen en visie op de markt te geven. Redenen om niet te starten in het vastgoed heb je hierboven kunnen lezen, redenen om wel te starten kan ik je talloze geven! Wellicht om je pensioen veilig te stellen of aan te vullen, een extra inkomstenstroom voor meer zekerheid als de economie klappen zou krijgen, financiële vrijheid, je ondernemersvermogen aan het werk zetten, je overwaarde of spaargeld laten renderen en ga zo nog maar even door.
Kom naar de Vastgoed Masterminddag
Leer in één dag hoe je toekomstbestendig in vastgoed kunt (blijven) investeren en maandelijks vermogen opbouwt
Wil jij ook graag leren welke stappen je nu zou kunnen zetten om een vastgoedpand aan te schaffen zorg dan dat je er bent op de Vastgoed Masterminddag
Onzekere tijden? Niet als je het slim aanpakt! Kom ook naar de Vastgoed Mastermind Dag.
