De laatste jaren zijn er ontzettend veel mensen geïnspireerd geraakt door het idee van investeren in vastgoed. Met name het investeren in vastgoed zonder eigen vermogen is iets wat veel mensen enthousiast maakt. Het lijkt op het eerste gezicht ook erg verleidelijk: je kunt een aantrekkelijk rendement behalen zonder je eigen vermogen te riskeren. Echter, als De Vastgoedbegeleider vind ik het van groot belang om te benadrukken waarom investeren zonder eigen vermogen een riskante onderneming kan zijn en een groot risico met zich meebrengt.
Te hoge financiering: Het Risico van Overfinanciering
Laat me een concreet voorbeeld geven. Ik ken tientallen beleggers die in de afgelopen jaren vastgoed hebben verworven met 110 tot 120% financiering, wat betekent dat ze meer hebben geleend dan de waarde van het pand wat ze gekocht hebben. Het lijkt misschien aantrekkelijk om op deze manier vastgoed te verwerven, maar het resulteert in een hele onzekere, instabiele financiële structuur. Dit deden ze bijvoorbeeld door voor 80% van de waarde van de woning een vastgoedhypotheek af te sluiten en de overige 20% plus daarbovenop de kosten koper, financierden ze dan bijvoorbeeld door een lening bij familieleden.
In mijn ogen erg riskant want zodra de marktprijzen ook maar iets dalen staat de woning al direct onder water.
Renteverhogingen: Het Verdubbelingseffect
De afgelopen jaren is de hypotheekrente historisch laag geweest. En tot 1,5 jaar geleden kon je vrij gemakkelijk een verhuurhypotheek afsluiten tegen 3% rente. Klinkt goed, toch? Maar hier is het addertje onder het gras: rentetarieven kunnen fluctueren. Sterker nog, de rente is explosief gestegen en zo betaal je in oktober 2023 al snel 6,5% hypotheekrente. Stel nu dat je een relatief korte rentevaste periode hebt van bijv. 3 jaar, dan gaan je maandlasten op korte termijn wel verdubbelen. Een verdubbeling van je financieringslasten slaat een enorme deuk in je maandelijkse cashflow en het zou zelfs zeer goed mogelijk zijn dat je met een negatieve cashflow komt te zitten. 
Veranderende Regelgeving:
De vastgoedmarkt is onderhevig aan voortdurende veranderingen in regelgeving. Nieuwe wetten en regelgeving zijn van invloed op je resultaten en daarmee kunnen regels ook je cashflow raken. Denk aan wijzigingen in belastingen, huurmaximalisering, verhuurdersvergunningen of opkoopbescherming. Al deze regels beïnvloeden de winstgevendheid van vastgoedbeleggingen. Stel je voor dat je in een situatie verkeert waarin de spelregels drastisch veranderen en je niet in staat bent om je strategie snel aan te passen. Je cashflow kan dan zover terugzakken dat je de lasten niet meer kan betalen van je te hoge financiering en je beleggingspand met verlies zal moeten verkopen.
Gebrek aan Eigen Vermogen: Financiële Kwetsbaarheid
Laten we naar een reëel scenario kijken. Er zijn immers boeken in omloop waarbij je wordt geadviseerd om te investeren in vastgoed zonder eigen vermogen. Stel dat je vastgoed hebt aangeschaft met een te hoge financiering, dan ben je vaak volledig afhankelijk van externe financiering. De banken lenen doorgaans tot 80% van de waarde van een pand uit, en de rest moet elders vandaan komen, zoals leningen van familieleden of vrienden.
Maar wat als de banken besluiten dat je huidige financieringsstructuur niet langer acceptabel is? Ze kunnen eisen dat je extra eigen vermogen bijstort om je lening in stand te houden. Als je niet aan deze eisen kunt voldoen, loop je het risico dat je vastgoedbezit wordt geveild. En op een veiling zal het ongetwijfeld minder opleveren dan dat je het zo op de markt zou verkopen.
Conclusie: Het Belang van Eigen Vermogen
Als De Vastgoedbegeleider adviseer ik altijd om voldoende eigen kapitaal in te brengen bij vastgoedinvesteringen. ‘Skin in the game’ hebben, wat betekent dat je zelf ook een deel van de financiële middelen inbrengt. Dat je je eigen vermogen investeert, geeft je een persoonlijk belang in je vastgoedbeleggingen.
Vastgoedinvesteringen zijn bedoeld voor de lange termijn, en je moet voorbereid zijn op veranderingen en onverwachte gebeurtenissen. Investeren in vastgoed zonder eigen vermogen kan een financiële tijdbom worden als de omstandigheden tegen je keren.
Mijn advies is helder: investeer verstandig en met een duidelijk plan. Zorg dat je voldoende eigen vermogen hebt om onverwachte wendingen in de markt het hoofd te bieden. Op die manier kun je met vertrouwen bouwen aan een succesvolle vastgoedportefeuille en je financiële doelen bereiken.
